住まいの知識

2,000万円で家の建て替えは可能?費用を抑えるコツや補助金も

2,000万円で家の建て替えは可能?費用を抑えるコツや補助金も

一戸建て住宅の建て替え費用として、2,000万円は少なめです。しかし、限られた予算でも、コツを押さえて工夫すれば満足のいく家づくりが可能です。

この記事では、住宅建て替え計画に必要な費用の内訳や費用を抑えるコツ、家の状態によっては利用可能な補助金の例を解説します。建て替えとリフォーム、それぞれのメリット・デメリット・判断基準なども紹介するため、「少ない予算で家を建て替えたい」と考える人はぜひ参考にしてください。

1.2,000万円の費用で家の建て替えは可能?

2,000万円の予算があれば、家の建て替えができます。ただし、2,000万円という金額は、家の建て替え資金としてゆとりがある予算額とは言えないでしょう。

住宅金融支援機構が行った2020年度の調査によると、土地代などを含まない注文住宅の新築工事に必要な費用の全国平均額は3,534万円です。

出典:住宅金融支援機構「2020年度フラット35利用者調査」

この数字を見ても、自分たちの希望をすべて詰め込んだ家を建てるには心もとない金額と言わざるを得ません。

2,000万円の予算内で家を建て替えようと考えるのであれば、下記のような工夫をして、できるだけ費用を抑える必要があります。

  • ●外観や間取りをシンプルにしてコストを抑える
  • ●メリハリのある予算配分で費用総額を抑える

2.家の建て替えに必要な費用内訳

既存の家を建て替える場合、新しい土地を購入する費用はかかりません。しかし、土地代の代わりに、更地へ家を建てる場合とは異なる費用が発生します。家の建て替えで発生しやすい費用としては、下記の項目が代表的です。

  • ●解体工事費用
  • ●土地の補強費用
  • ●建築工事費用
  • ●諸費用

ここでは、家の建て替えに必要な費用の内訳を解説します。

2-1.解体工事費用

家の解体工事費用は、建物の構造や大きさに加え、解体工事が行いやすい環境にあるかどうかが金額に影響します。業者によっても設定金額が異なるため一概には言えないものの、一般的な家の解体工事にかかる費用の目安は下記の通りです。

建物の構造 解体費用相場(1坪当たり) 家1件の解体費用相場(30坪)
木造3万~5万円90万~150万円
鉄骨造3.5万~6万円105万~180万円
鉄筋コンクリート造4万~8万円120万~240万円

上記金額は建物本体のみを対象とした解体工事費用相場となります。庭木の伐採・移植や、ブロック塀などを取り壊す場合は別途工事が必要です。

撤去物 費用相場
樹木(敷地内に数本)5万円~10万円
ブロック塀(5段×15m程度)5万円~10万円
浄化槽・井戸・カーポートなど各5万円
養生シート(木造:30坪)15万円

大きな庭石のように重機が必要な場合、相場よりも高額になりやすいため注意しましょう。

2-2.土地の補強費用

家が建てられた年代によっては、土地が現在の建築基準を満たせないことがあります。地盤などに問題が発覚した場合、補強や造成工事が必要です。

地盤調査費用および、各補強費用の相場は下記の通りとなります。

地盤調査費用 5~10万円
工法の種類 費用相場(1坪当たり) 家1件当たりの費用相場(30坪)
表層改良工法1万~2万円30万~50万円
柱状改良工法2万~3万円50万~80万円
鋼管杭工法4万~6万円100万~180万円

実際の施工内容は解体工事後の地盤調査結果により変わるため、初めから地盤改良工事費用が必要になると仮定して計画を立てるとよいでしょう。

2-3.建築費用

家を建て替える際の建築費用は、建物の構造やデザイン、使用する建材などによって大きく異なります。一般的に木造家屋は安価、鉄骨造や鉄筋コンクリート造は高価になる傾向です。

土地の状態や形状などを加味した上でどの程度の建築費用になるかは、工務店やハウスメーカーに見積もりを依頼するとよいでしょう。見積もりに付帯工事などの費用が含まれていない場合、「建物の本体工事費用×1.3」で計算すればおおよその予算が算出可能です。

2-4.諸費用

下記は、家の建て替えに際して発生する諸費用と金額の目安です。

■登記免許税

不動産の登記手続きを行う際に法務局で納めます。

建物滅失登記 無料
所有権保存登記 固定資産税評価額×0.4%
抵当権の設定登記 住宅ローンの借入額×0.4%
抵当権抹消登記 不動産1つ:1,000円
司法書士への報酬 2万~3万円:1件

■不動産取得税

土地や建物の取得に課せられる地方税です。

通常 所有する土地の家を建て替えた場合
固定資産税評価額の4%
条件付 2024年3月31日までに土地ごと購入して建て替えた場合
固定資産税評価額の3%

■保険料

建て替えた家で各種保険に入る際にかかります。住宅ローンを利用する人は、加入が必須です。

建物の保険金額 1,000万円・家財保証額100万円・10年契約の相場
木造 15万〜25万円
鉄骨造
鉄筋コンクリート造
8万〜13万円

■印紙税

建て替え工事の契約書にかかる税金で、所轄の税務署へ納めます。2024年3月31日までに書類を作成した場合は半額です。

目安 2万円

■仮住まいの費用

建て替え工事中に、家賃10万円の賃貸物件へ6か月間仮住まいした場合にかかる費用の目安です。

家賃 60万円
敷金・礼金 20万円
保証金 5万~10万円
仲介手数料 11万円

■引越し費用

現在住んでいる家を建て替える場合、住居→仮住まい→新居の2度引越しを行います。

相場 引越し1回:15万円

また、建て替えに伴って家具や家電を新調する人は、その分の費用も必要です。

3.2,000万円の費用なら「建て替え」「リフォーム」のどちらがおすすめ?

家の建て替えを検討している人は、「建て替え」と「リフォーム」のどちらを選ぶべきか悩むこともあるでしょう。建て替えもリフォームも、それぞれにメリットとデメリットがあります。施工後に後悔しないためには、双方を比較して家の状態にふさわしい手段を選択することが重要です。

ここでは、建て替えとリフォームのメリット・デメリットと、選ぶ際の判断基準を解説します。

3-1.建て替えのメリット・デメリット

家を建て替える場合のメリット・デメリットは以下の通りです。

【建て替えのメリット】

理想の家を実現できる
完全に更地化して一から建築する家の建て替えは、デザインや間取りの自由度が高くなります。家の外観はもちろん、階段や水回りの位置を動かしたり、家の構造自体を変更したりすることも可能です。
高性能・高機能な家を実現できる
リフォームでも新機能の導入は可能なものの、下記の要素であれば建て替えたほうが機能を十分に生かせる傾向にあります。

  • ●バリアフリー化
  • ●省エネ性能
  • ●免震・耐震構造
  • ●断熱構造
  • ●気密性
家の安全性が高まる
現在の建築基準に沿って設計される建て替えは、家の安全性が高くなる傾向です。また、地盤調査も行われるため、万が一地下に異変があった場合も即座に対応できます。

【建て替えのデメリット】

施工に時間がかかる
家を建て替える場合に必要な時間や手間は、新築住宅と同程度です。計画開始から竣工まで、1年程度は見ておいたほうがよいでしょう。
仮住まいの用意が必要になる
居住中の家を建て替える場合、仮住まいの手配や解体前と竣工後に2度の引越しが必要です。

3-2.リフォームのメリット・デメリット

リフォームを選ぶ場合のメリット・デメリットは以下の通りです。

【リフォームのメリット】

施工期間が短く済む
一般的に、リフォーム工事にかかる期間の目安は1日~数か月程度です。また、工事内容にもよるものの、作業中も現在の家に住み続けられます。
愛着ある家の面影が失われない
リフォームは、家の一部を改修・補修することが目的です。使える部分は残しつつ工事を進めるため、住み慣れた家の雰囲気を残したまま快適さを追求できます。

【リフォームのデメリット】

大幅な間取り変更は難しい
リフォームでは建物の基礎や構造体が残るため、元々の設計から大きく逸脱することは困難です。柱や階段、水回りなどに制限がかかるケースは少なくありません。
工事内容によっては高額になる
建物の基礎や構造に手を加えたり、工事が大規模になったりすると、建て替えるのと同程度、あるいはそれよりも高くつく恐れがあります。

3-3.リフォーム・建て替えの判断基準

リフォームにするか建て替えるかを選ぶ際は、以下の項目を基準に判断するとよいでしょう。

■住宅の築年数から考える

一般的に、築年数が20年を超えた辺りで住宅の性能低下が表面化する傾向です。しかし、住宅を建築した業者の技術や、居住地域の気候風土によっても家の現状は異なります。自分で判断し切れない場合は、住宅診断士などに依頼するとよいでしょう。

■耐震性から考える

家の耐震性に不安がある場合は、補強工事をするか耐震性の高い基準で建て替えるかの2択になります。耐震性を高める工事は大掛かりなことも多いため、建て替えを考えてもよいでしょう。

■住み続ける・住み継ぐ可能性から考える

現在の家に長く住み続ける・数世代にわたって住む場合、現行の建築基準に沿った住宅に建て替えたほうがよいかもしれません。反対に、現在の家に長く住むつもりがない場合、リフォーム工事が向いています。

4.2,000万円で家を建て替えるためには補助金の活用が鍵に!

限られた予算で家を建て替えるためには、補助金の活用が欠かせません。家の建て替えで利用できる補助金としては、下記の3種類が代表的です。

  • ●解体費用助成金
  • ●ブロック塀の解体補助金
  • ●ZEH関連補助金

ここでは、家の建て替えを考えたときに確認しておきたい、補助金について解説します。

なお、当記事で紹介する各補助金の内容については、2022年5月2日時点の情報に基づきます。

4-1.解体費用助成金

解体費用助成金は、耐震性や安全性に問題ありと判断された住宅や空き家を解体する場合に、各自治体から受けられる補助金です。対象となる建物の条件や補助金の額などは地域によって異なるため、利用を考える場合は各自治体のホームページなどで詳細を確認しましょう。

大阪府や奈良県で利用できる解体費用助成金としては、以下の制度が代表的です。

【東大阪市】

空家解体費補助制度
受付期間 2022年4月1日~(予算がなくなり次第終了)
主な対象要件
  • ●不良住宅もしくは特定空家等に該当する
  • ●所有者が解体を希望している
  • ●指定日までに完了報告できる
  • ●他の補助金を受けない
  • ●抵当権などが設定されていない

出典:東大阪市「空き家解体費補助制度」

【大阪市】

狭あい道路沿道老朽住宅除却促進制度
受付期間 4月1日~12月28日
主な対象要件
  • ●対策地区に指定されている
    • ○1950年以前に建てられた木造住宅である
    • ○面する道路が幅員4m未満、もしくは敷地と2m以上接していない
  • ●重点対策地区に指定されている
    • ○1981年以前に建てられた木造住宅である
    • ○面する道路が幅員6m未満である

出典:大阪市「狭あい道路沿道老朽住宅除却促進制度」

【奈良市】

奈良市特定空家等除却費用補助金
受付期間 定数に達するまで
主な対象要件
  • ●特定空家等に該当する
  • ●建物の正当な権利者である
  • ●他の措置命令が下されていない
  • ●他の補助金などを交付されていない
  • ●解体事業者が奈良県知事による登録を受けている

出典:奈良市「奈良市特定空家等除却費用補助金について」

4-2.ブロック塀の解体補助金

ブロック塀の解体補助金は、地震などの災害発生時に倒壊する可能性が高いと判断されたブロック塀やフェンスなどを解体・撤去する場合に受けられる補助金です。さまざまな自治体で実施されており、塀と同時に解体する場合は門柱や門扉も補助金の対象となるところもあります。

大阪府や奈良県で利用できる解体補助金としては、以下の制度が代表的です。

【大阪市】

大阪市ブロック塀等撤去促進事業
対象エリア 大阪市全域
主な対象要件
  • ●ブロック塀などの所有権がある
  • ●道路や公園などに面している
  • ●安全性が確認できない
  • ●高さが80cm以上ある

出典:大阪市「ブロック塀等の撤去を促進する補助制度について」

【奈良市】

ブロック塀等撤去費補助事業
受付期間 2022年:5月9日~11月30日(期間中に15件まで)
対象エリア 奈良市内全域
主な対象要件
  • ●ブロック塀などの所有権がある
  • ●道路などに面している
  • ●「ブロック塀等点検表」で不適合とされた箇所がある
  • ●高さが80cm以上ある
  • ●2023年2月10日までに報告書を提出できる

出典:奈良市「ブロック塀等撤去費補助事業(令和4年度)」

4-3.ZEH関連補助金

ZEH関連補助金は、建て替える住宅の年間エネルギー消費量が収支ゼロとなる、省エネ住宅を設計することで受けられる補助金です。経済産業省・国土交通省・環境省の3省連携事業であり、各省で補助金事業の詳細や条件は異なります。

ZEH関連補助金の対象期間や対象例は下記の通りです。

対象期間 2021年度~2025年度
対象例
  • ●省エネ基準からマイナス100%以上である
  • ●環境共創イニシアチブに登録済みのZEHビルダーが設計・建築する
  • ●蓄電池を設置する
  • ●低炭素化素材を一定量使用する
  • ●先進的再エネ熱利用技術を活用する

出典:資源エネルギー庁「ネット・ゼロ・エネルギー・ハウスの推進に向けた取り組み」

5.家の建て替えの費用を2,000万円以内に抑えるコツ

家の建て替えには新築住宅とほぼ同程度の費用がかかることを考えると、2,000万円の予算設定は控えめです。費用面が限られていても「建て替えてよかった」と思える家にするためには、ある程度工夫しなければなりません。

ここでは、家の建て替え費用を抑えるためのコツを紹介します。

5-1.設備・素材選びは慎重に行う

家の建て替えプランを考える際は、採用する設備・素材を慎重に選ぶことがポイントです。

住宅設備や素材は多種多様であり、それぞれの特徴やメリット・デメリットも異なります。例えば、外壁にセルフクリーニング機能を持たせれば、最小限の手間で長期間新築と遜色ない外観を保つことが可能です。通常のサイディングよりは高価なものの、同じ機能を持ったタイルよりは安価に使用できます。

また、コスト重視でグレードを下げすぎると、短期間で補修工事が必要となりかねません。しっかりと吟味して自分のライフスタイルに合致したものを探しましょう。

5-2.新築工事だけではなく解体工事もしっかり考える

家の建て替えにかかる費用を抑えるためには、新築工事だけでなく解体工事の費用を考えることも重要です。家の解体工事も、どの業者へ依頼するかによって費用や対応に大きな差が出ます。

ただし、どこへ依頼すると費用を抑えられるかはケースバイケースであり、一概には言えません。新築工事を依頼する建築会社にまとめて任せたほうが安く済むこともあれば、自分で解体業者を探したほうが安く済むこともあります。また、一括で請け負う業者ばかりではない点にも注意が必要です。

解体費用に関しても、建築プランと同じく見積もりを精査し、高いと感じたら別途探すことも検討するとよいでしょう。

5-3.工事・引越しの時期を考える

引越し業者の料金設定は時期によって異なり、繁忙期となれば通常時の2倍近くに高騰することもあります。建て替えの場合は2回以上の転居が必要となるケースが多く、引越し代金もかさみがちです。

引越し時期が閑散期に当たるよう工事の日程を調整すると、費用を抑えることができます。下記は、一般的な引越し業者の繁忙期と閑散期の目安です。

繁忙期
  • ●3月
  • ●4月
  • ●9月
  • ●大型連休の期間
通常期
  • ●5月
  • ●7月
  • ●8月
  • ●10月
  • ●12月
  • ●2月上旬
閑散期
  • ●6月
  • ●11月
  • ●1月

引越し業者によっても閑散期が異なる場合があるため、複数の業者へ見積もりを依頼し安価な業者を選ぶとよいでしょう。

5-4.シンプルな設計にする

家の外観や間取りをシンプルな設計にすると、建物の本体価格を抑えることが可能です。

同じ延床面積の家でも、凹凸があればあるほど表面積が大きくなり、使用する資材が増えます。同じく、部屋数が多ければ、必要な壁材や建具も多くなります。また、複雑な形状の家を建築する場合は作業工程・日程も多くなるため、材料費だけでなく人件費も高騰する傾向です。

シンプルなデザインの家は、建築費用だけでなくメンテナンスの手間や費用を抑えやすいメリットもあります。特別強いこだわりがないのであれば、できるだけシンプルな設計を心がけるとよいでしょう。

5-5.仮住まいの費用を抑える

建て替え費用を抑えたい場合は、仮住まい費用も考慮しなければなりません。建て替えを行う場合の工事期間は、6か月~1年ほどになるケースが一般的です。賃料が10万円の物件に6か月住むとなれば、敷金や礼金などを合わせておよそ100万円の出費となります。

なるべく賃料の安い物件を探し、仮住まいの費用を抑えられるように工夫しましょう。また、建て替えを機会に断捨離を行って荷物を減らしたり、仮住まい中に使用しない荷物をトランクルームに入れたりする方法もあります。

まとめ

家の建て替えには新築と同程度の費用がかかります。家の建て替えに必要な費用の内訳としては、解体工事費用・土地の補強費用・建築費用・諸費用があります。3,000万円以上の価格帯が相場ではあるものの、工夫次第では2,000万円以内に抑えることも可能です。家の設計をシンプルにしたり、仮住まいの費用を抑えたりするとよいでしょう。

家の状態や新しい家の性能によっては、自治体の補助金を利用できるケースも少なくありません。自治体の支援制度などを利用して、建て替えにかかる費用を抑え、少ない予算で家の建て替えを行うことも可能です。