容積率とは？建蔽率など建築上の規制と緩和条件について解説

家を建てる際、「容積率」や「建蔽率」といった言葉を耳にしたことがある人もいるでしょう。どちらも家の広さを決めるときに重要な数字であり、地域ごとに上限が設定されているため、家を建てるならあらかじめ把握しておく必要があります。

当記事では、容積率とはどのようなものなのか、計算方法や規制の内容・緩和条件まで詳しく解説します。容積率や建蔽率の規制を守りながら少しでも広い家を建てたいと考えている人は、ぜひ参考にしてください。

容積率とは、「土地面積に対する建物の延床面積（各階の合計面積）の割合」を指します。建築基準法をもとにして、行政により地域ごとの上限が決められています。

容積率は建築物の大きさを制限するために定められました。容積率制限を行う理由は、日当たりや風通しなど、住宅建築の居住環境を保護するためです。

建築制限していないと、近隣に大きな建物が建った際、元からあった住まいの日当たりや風通しといった住宅環境が悪くなってしまいます。このような状況を防ぐため、都市計画などにより「指定容積率」が決められています。

住宅などの建物を建てる場合は、この容積率を守らなければなりません。似ている規制に「建蔽率」があるため、次で詳しく紹介します。

建ぺい率とは、「敷地面積に対する建築面積の割合」です。建ぺい率の建築面積は、水平投影面積（建物を真上から見たときの面積）で表されています。つまり、2階建てだとしたら、1階と2階で面積が広い方を建ぺい率の制限内に収めなければなりません。容積率と同じように、建ぺい率も行政が地域ごとに上限を決めています。

建ぺい率が定められている主な理由は、以下の通りです。

建ぺい率は周りの居住環境を保護するために定められていることから、容積率と似ている規制と言えます。

ここでは容積率と建ぺい率の計算方法を紹介します。

まず、容積率の計算方法は以下の通りです。

例を挙げると、「延べ床面積が160平米で、敷地面積が200平米だった場合、容積率は160÷200×100で80％」となります。

また、容積率は「前面道路制限」というルールにより、指定容積率よりも低く制限される場合があるため、注意しましょう。

次は、建ぺい率の計算方法です。計算式は以下の通りです。

例を挙げると、「建築面積が80平米で、敷地面積が200平米の場合、80÷200×100で建ぺい率は40％」となります。建ぺい率における建築面積は水平投影面積を使います。2階建ての場合は、1階と2階で面積が広い方を建築面積として計算しましょう。

容積率の規定は、用途地域や前面道路の幅員によって定められています。ここでは、用途地域ごとに決まる容積率と前面道路の幅員による容積率について、上限や容積率の調べ方も解説します。

都市計画によって用途地域別に規定されているのが「指定容積率」です。用途地域は都市計画法により、用途に応じて分けられた13地域のことです。その中に含まれている住居系の8地域は、以下の表のようになっています。

出典：国土交通省「容積率規制等について」

また、容積率を算出する際には、下記の2つのポイントについても留意しておきましょう。

容積率の上限は、下記の手段で調べることができます。

容積率は、緩和条件がいくつか定められています。広い家を建てたいと思うなら、容積率の緩和条件を把握した上で、家を広くする工夫が必要です。

緩和条件について適切な知識を身につければ、敷地面積が狭い場合や容積率上限が厳しい場合でも、空間を最大限に有効活用することが可能です。緩和規定を使って、理想の広い家づくりができるようにしましょう。

ここでは、容積率の制限緩和条件について詳しく解説します。

特定道路とは、幅員15m以上の道路のことです。特定道路から分岐した道路に接している土地は、容積率が緩和措置されるという特例が存在します。条件は以下の通りです。

この条件に当てはまる土地では、特定道路までの距離によって容積率が緩和されます。

容積率は前面道路の幅員に大きな影響を受けることから、同じ用途地域であっても前面道路の幅員によって容積率が変わる可能性があります。土地が幅員の広い道路から分かれた狭い道路に接していても、敷地の容積率が急に低下するのを防ぐことがこの特例の目的です。なお、特定道路までの距離は、建物敷地から１番近い距離で測定します。

地下室は、住宅として使う部分の床面積の3分の1までは容積率の計算に含まれません。

ロフトや屋根裏などの小部屋収納がある場合も、直下の床面積の2分の1まで容積率に不算入とすることが可能です。ただ、ロフトや屋根裏などの小部屋収納の高さは1,400mm以下としているため、収納の高さには注意しましょう。

また、固定された階段を屋根裏部屋に付けてもよいのかどうかはそれぞれの自治体でルールが異なるため、あらかじめ確認することをおすすめします。

ガレージは、建物の床面積の5分の1までなら容積率の計算から除外可能です。この場合のガレージは、屋根のある駐車場や、建物の1階に駐車スペースを設けたビルトインガレージなどを指します。

一方、屋根のない駐車スペースは建物にカウントされないため、容積率の計算からも除外できます。

集合住宅やマンションの廊下、階段、エントランス、エレベーターホールなどの共用部分は、容積率の建築延べ面積に算入しません。

一戸建て住宅を建てようとしている人にはあまり関係のないことですが、不動産投資用のマンション購入や建設を考えている人は覚えておくとよいでしょう。

容積率は土地の広さに対する建物の延床面積の割合であり、地域ごとに上限が決められています。同様の規制として「建蔽率」の規制があげられ、どちらも地域の住居環境や景観、安全を守るために定められています。

容積率は土地の前面道路の幅員によっても左右されるため、家を建てるときは容積率の上限を確認し、決められた広さを守ることが大切です。容積率を守りながら広い家を作る場合は、容積率の規制が緩和されるロフトや収納、ガレージをうまく利用しましょう。